WIE SCHÜTZE ICH MEIN VERMÖGEN?

Wie erreiche ich ein neues und zufriedenes und freies Leben, bei gleichzeitiger Sicherheit im Kriegsfall und wirtschaftlicher Depression?

Betrachten wir zunächst unsere derzeitige Situation

Der Europäische Regulierungswahn, der Genderismus, der geistige und soziale Umbau unserer Gesellschaft, die behördlichen Eingriffe in die Familien von denen besonders unsere Kinder betroffen sind, der sog. Klimawandel die Corona Situation und letztlich ein möglicher Krieg. All dies wird sich in Zukunft immer mehr auf unsere Lebensqualität im negativen Sinne auswirken. Von den Freiheitsbeschränkungen und den Restriktionen ganz zu schweigen. Die massiven Einschränkungen der Grundrechte werden in Zukunft noch restriktiver werden.
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Warum Italien und Spanien?

Weil diese Länder nicht nur ganz erhebliche Vorteile beim Kauf einer Immobilie haben und die Zugriffsrechte des Staates, gegenüber einer Eintragung in das Grundbuch praktisch obsolet sind und weil der größte Teil dieses negativen Szenarios sich schwerpunktmäßig in Deutschland abspielen wird.

Die Frage nach den Vorteilen eines Hauskaufs in Italien und Spanien sind leicht zu beantworten.

Während das deutsche Grundbuch eine ernstzunehmende Gefahr für ihren Besitzer darstellt, was Zwangshypotheken durch einen Lastenausgleich angeht, bietet, Italien und Spanien hingegen Sicherheit. Diese Länder haben andere Rechtsordnungen und haben eigene Systeme entwickelt.

Vorteile

• Flexibilität: Ohne die strikten Regeln eines Grundbuchs können Kaufverträge oft schneller und unbürokratischer abgeschlossen werden.
• Geringere Kosten: Die Gebühren für die Eintragung und Überprüfung von Grundbucheinträgen entfallen.
• Historische Immobilien: In vielen Regionen Italiens und Spaniens gibt es historische Immobilien, die nicht im Grundbuch eingetragen sind. Ein Kauf ohne Grundbuch könnte in diesen Fällen die einzige Möglichkeit sein.

Geschichtliches und Gegenständliches

Eine wichtige Frage ist also, ob es in Italien und Spanien auch ein öffentliches Grundbuch gibt, das alle Rechte und Belastungen der Immobile bequem in Tabellenform nebeneinander aufführt. Dazu die erschreckende Nachricht: Nein, ein solches Ordnungsprinzip hat allein die Region Südtirol, die einen Sonderstatus genießt und schon aus historischen Gründen eng mit Österreich verbunden ist.

Was die Rechte an Immobilien betrifft, kann man sagen, dass sicher kein Chaos herrscht. Hier sind die Regionen dem französischen Registersystem gefolgt, das durch Napoleon im 19. Jahrhundert in vielen Teilen Europas unter seiner Kontrolle eingeführt wurde, um die Erfassung von Gebieten für die für ihn lukrative Grundsteuer zu garantieren. Während das deutsche Grundbuch Folien mit Tabellen hat, die heute digital erfasst sind, sammelt das italienische Liegenschaftsregister (registro immobiliare oder conservatoria) jeder Region die beglaubigten oder öffentlichen Urkunden oder auch Urteile als Rechtstitel für alle Rechte und Pflichten, die mit einem Grundstück oder einem Gebäude zusammenhängen. Auch hier wird inzwischen jede Urkunde digital erfasst, aber in den Archiven stapeln sich noch die Urkunden aus den vergangenen Jahrzehnten. Das Liegenschaftsregister sammelt chronologisch nach Berechtigten, veröffentlicht und ist öffentlich. Die Urkunden, die hier auf Antrag zu finden sind, stellen die gültige Rechtslage an der jeweiligen Immobilie dar. Wichtig für den Interessenten: Wer also ein Haus verkaufen möchte, muss seine Berechtigung mit dieser Urkunde nachweisen.

Und Achtung: Ein Auszug aus dem Katasteramt (sog. visura) ist nicht dasselbe wie die o.g. Herkunftsurkunde. Auch wenn der Auszug über eine Immobilie in seiner Tabellenform an das deutsche Grundbuch erinnert und sich auf die Urkunde bezieht – und im besten Fall mit den Angaben übereinstimmt – sind die Informationen, die in dieser Tabelle zu finden sind, kein Beweis für das Bestehen eines Rechtes. Die Deutschen kennen das Katasteramt als Vermessungsamt (auch dafür war Napoleon der Verursacher). In Italien ist das Katasteramt dem Finanzministerium unterstellt und dient zur Erfassung der technischen Besteuerungsgrundlagen. Dort findet sich u.a. die vom Katasteramt geschätzte Oberfläche und der Fiskalwert (valore catastale), der Grundlage für alle Steuerzahlungen im Zusammenhang mit der Immobilie ist. Natürlich werden auch Berechtigte angegeben, aber diese Angabe ist “ohne Gewähr”, nur die Herkunftsurkunde kann Sicherheit bieten.

Im Gegensatz zum deutschen Katasteramt werden die Vermessungen nicht von Amts wegen vorgenommen, sondern können durch privat beauftragte Techniker erfolgen. Hier kann es gerade bei älteren Gebäuden zu Diskrepanzen zwischen dem eingetragenen und dem effektiven Zustand der Immobilien kommen. Bis vor zehn Jahren waren Liegenschaftsregister und Kataster nicht miteinander vernetzt. Das hatte auch zur Folge, dass Herkunftsurkunden von einem Hühnerstall sprachen, der zwischenzeitlich zu einem Schloss ausgebaut worden war. Häufig wurde nach dem Umbau oder der Erweiterung eine Anpassung der Angaben im Kataster vergessen – natürlich ist diese gebührenpflichtig. Aber jetzt ist es Pflicht der Eigentümer, alle Angaben zu koordinieren. Der Verkäufer hat also zu klären, ob Istzustand und registrierter Zustand des Gebäudes übereinstimmen, bevor es dann wieder vor dem Notar zur nächsten Beurkundung über einen Verkauf kommt.

Also besser nicht verwechseln, der italienische Katasterauszug ist kein Grundbuchauszug und nur die notarielle Herkunftsurkunde macht rechtssichere Angaben.

Dies stellt einen wichtigen Faktor für das Eigentum dar und es erschwert oder verhindert erstmal den Zugriff auf die Rangfolge im Grundbuch nach deutschem Recht. Somit kann nicht, so einfach eine Grundbucheintragung seitens des Staates bezüglich einer Zwangshypothek erfolgen, da alleinig der Kaufvertrag den Eigentümer ausweist. Dies betrifft gleichermaßen Enteignungen und Lastenausgleich, die eine erhebliche Gefahr für den Zugriff des Staates in Deutschland darstellen.