Diese Punkte sind Teil des Immo-Italia Projektes und sind somit ebenfalls in eurer Einlage enthalten.

Einordnung der unterschiedlichen Arten von Grundstücken

Art des Grundstücks

  • A – private Wohnstätten
  • B – öffentliche Gebäude
  • C – Gewerbeflächen
  • D – industrielle Nutzung

Lage des Grundstücks

  • Zone A – Altstadt/historischer Ortskern
  • Zone B – Wohngebiete außerhalb der Altstadt/des historischen Ortskerns
  • Zone C – Noch nicht erschlossene Neubaugebiete
  • Zone D – Industriegebiete
  • Zone E – Landwirtschaftliche Gebiete
  • Zone F – Gebiete für öffentliche Einrichtungen und Anlagen
  • Zone G -unbebaubare Gebiete
  • Zone H – Natur- und Landschaftsschutzgebiete

Wertigkeit der Immobilie

  • A/1 – Exklusiv
  • A/2 – Bürgerlich
  • A/3 – Preiswert
  • A/4 – Einfach
  • A/5 – Sehr einfach
  • A/6 – Ländlich
  • A/7 – Kleine, freistehende Häuser
  • A/8 – Freistehende Häuser
  • A/9 – Schlösser oder Gebäude von großer, historischer oder künstlerischer Bedeutung
  • A/10 – Büroräume und Ateliers
  • A/11 – Lokaltypische Häuser

Die Einsicht in die Katasterdaten ist jedem gestattet und  die Katasterauszüge können beim Katasteramt angefordert werden oder aber gegen Gebühr online eingesehen werden. Aus dem Katasterauszug geht in der Regel auch der aktuelle Eigentümer des Grundstücks hervor.

Liegenschaftsregister und Kataster

In Italien gibt es, abgesehen von Südtirol und vereinzelten kleineren Gebieten, kein Grundbuchsystem (sistema tavolare) – folglich ist zur Übertragung des Immobilieneigentums keine Eintragung ins Grundbuch erforderlich.

Da Grundstücksverträge aber dennoch veröffentlicht werden müssen, ist die Eintragung des Kaufvertrages in das sog. Liegenschaftsregister (Con­servatoria dei Registri Immobiliari) zwingende Voraussetzung, andernfalls entfaltet der Kaufvertrag Dritten gegenüber keine Wirkung.

Aus den Eintragungen im Liegenschaftsregister sollen die Eigentumsverhältnisse an einem Grundstück eindeutig hervorgehen. Aus diesem Grund werden prinzipiell alle Vorgänge des Eigentumsübergangs im Liegenschaftsregister vermerkt und die dazugehörigen Verträge oder Erbgänge verwaltet. Hierbei dürfen nur notariell beglaubigte Verträge registriert werden.

Das Kataster liefert dagegen keinerlei Informationen über die Eigentumsverhältnisse an einem Grundstück, sondern gibt lediglich Auskunft über die technischen Daten. Hierbei wird unterschieden zwischen „Nuovo catasto terreni“ (N.C.T.), welches das Grundstück laut Flurplan registriert, und „Nuovo catasto edilizio urbano“ (N.C.E.U.), welches alle detaillierten Grundstücksdaten erfasst, unter anderem auch den Katasterertrag (rendita catastale) aus welchem der steuerlich relevante Katasterwert (valore catastale) errechnet wird.

Das Kataster differenziert die Grundstücke nach Art, Lage und Wertigkeit in verschiedene Kategorien. Diese dienen vor allem der steuerlichen Behandlung eines Grundstücks.

Steuern & Gebühren beim Immobilienkauf

Diese Auflistung gilt der allgemeinen Übersicht von anfallenden Kosten beim Immobilienkauf.

Alle Einmaligen Gebühren sind in eurer Kapitaleinlage enthalten!

Mit dem Kauf einer Immobilie in Italien fallen für den Käufer eine Reihe von einmaligen und jährlich wiederkehrenden Steuern und Gebühren an.

Für eine entsprechende Übersicht haben wir die Steuern und Gebühren aufgeschlüsselt die normalerweise bei einem Kauf einer Immobilie anfallen.
In unserem speziellen Fall entfallen fast alle Punkte für den Kommanditisten, weil die Immo-Italia der Käufer ist. Mit Ausnahme der Steuern die dann als Eigentümer für die Zeit nach der Übertragung anfallen.

Steuern & Gebühren beim Immobilienkauf

Mit dem Kauf einer Immobilie fallen für den Käufer verschiedene Steuern (tasse) und Gebühren (imposte) an. Diese sind in Italien mit die höchsten in ganz Europa! Noch vor dem Abschluss eines Vorvertrages (contratto preliminare) sollten Sie sich also genau über die Höhe aller anfallenden Steuern und Gebühren informieren und sich diese bestenfalls schriftlich bestätigen lassen.

Steuern

Neben einmalig zu zahlender Grunderwerbsteuer, sowie jährlich anfallender Grundsteuer und Einkommenssteuer, sind in manchen Fällen beim Erwerb einer Immobilie in Italien auch Mehrwertsteuer zu entrichten.

Achtung! In Italien haftet die Immobilie für alle noch nicht verjährten Steuerschulden (debito d’imposta), auch wenn diese den Vorbesitzer betreffen. Um dieses Risiko zu mindern, sieht das italienische Immobiliengesetz eine ausdrückliche Erklärung des Verkäufers (venditore) vor, dass er das Kaufobjekt in seiner letzten Einkommenssteuererklärung (imposta sul reddito) angegeben hat, andernfalls haftet er gegenüber dem Käufer (acquirente). Denken Sie also auf jeden Fall vor Abschluss des Kaufvertrages daran, sich dieses Dokument vom Verkäufer aushändigen zu lassen.

Grunderwerbsteuer

Die bei einem Immobilienkauf einmalig anfallende Grunderwerbsteuer (imposta sugli acquisti immobiliari) setzt sich aus Registersteuer (imposta di registro), Hypothekensteuer (imposta ipotecaria) und Katastersteuer (imposta catastale) zusammen. Sie wird bei Abschluss des Kaufvertrages beim Notar fällig.

Die Grunderwerbsteuer ist äußerst variabel da man in Italien nicht nur zwischen Art der erworbenen  Immobilie (private oder gewerbliche Immobilie, Grundstück mit oder ohne Baugenehmigung, landwirtschaftliches Grundstück) und Art der künftigen Nutzung (Erstwohnsitz oder nicht), sondern auch nach Verkäufertyp (Privatperson, Firma, Baufirma) unterscheidet.

Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist der im Kaufvertrag angegebene Verkaufspreis. Beim Verkauf von Wohnimmobilien unter Privatpersonen kann seit dem 01.01.2006 auch der in der Regel wesentlich niedrigere Katasterwert als Bemessungsgrundlage herangezogen werden. Dieser wird dann mit einem fixen Koeffizienten entsprechend des Verwendungszecks der Immobilie multipliziert (115,5 für Erstwohnsitz; 126 für Zweitwohnsitz).

Berechnung der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer:

Der Katasterwert einer Immobilie beträgt 800 Euro.

  • Als Erstwohnsitz genutzte Immobilie: 800 * 115,5 = 92.400 Euro
  • Als Zweitwohnsitz genutze Immobilie: 800 * 126 = 100.800 Euro

 Mehrwertsteuer

Beim Kauf von Neubauten direkt vom Bauunternehmen kommt auch noch die Mehrwertsteuer (IVA) hinzu. Auch hier ist die Höhe der anfallenden Mehrwertsteuer abhängig davon, ob Sie die Immobilie als Erstwohnsitz oder anderweitig nutzen und um welche Art von Immobilie es sich handelt.

 Einkommenssteuer

Sollten Sie mit Ihrer Immobilie künftig Einnahmen aus Vermietung oder Verpachtung erzielen, wird das steuerpflichtige Einkommen von 85% der Bruttomiete berechnet. Bitte beachten Sie, dass In Italien auch das selbst genutzte Immobilieneigentum der Einkommenssteuer (IRPEF – imposta sul reddito delle persone fisiche) unterliegt. In diesem Fall wird die Einkommenssteuer anhand des Katasterertrags ermittelt. Dies bedeutet, dass Sie auch als ausländischer Immobilienbesitzer in jedem Fall zur Abgabe einer italienischen Steuererklärung verpflichtet sind! Die Einkommenssteuer wird in zwei Raten zum 30. Juni (1. Anzahlung) und zum 30. November (2. Anzahlung/Saldo) beglichen.

Grundsteuer

Neben der Einkommenssteuer ist auch eine jährliche kommunale Grundsteuer (IMU – imposta municipale unica) zu entrichten. Die Grundsteuer wird in zwei Raten bezahlt: 50% bis zum 16. Juni und 50% bis zum 16. Dezember. Bei unbewohnbaren Immobilien wird die Grundsteuer zu 50% erlassen. Als Bemessungsgrundlage dient für beide der Katasterertrag (rendita catastale)  der Immobilie, allerdings variiert die IMU von Gemeinde zu Gemeinde und ist abhängig von Größe, Lage, Alter, Zustand und Status (categoria) der Immobilie. Diese Merkmale sind in einer notariellen Urkunde (rogito), welche am Katasteramt hinterlegt ist, eingetragen. Wird die Immobilie als Erstwohnsitz genutzt, entfällt die Grundsteuer, außer es handelt sich um ene Luxusimmobilie (Katasterkategorien A1, A8 und A9). mehr

Gebühren

Weitere Gebühren die beim Kauf einer Immobilie anfallen sind z.B. die Gebühren für den Notar, die Anwaltskosten, die Maklerprovision sowie weitere Unkosten für eventuell hinzugezogene Gutachter oder Architekten: Denken Sie auch daran das all diese Serviceleistungen mit 22% MwSt besteuert werden.

Notargebühren

Das Honorar des Notars ist äußerst variabel, beträgt aber ganz grob gesagt zwischen 3.000 und 4.000 Euro zzgl. 22% MwSt. Da ein großer Teil des Arbeitsaufwandes des Notars immer die gleichen Abreitsschritte umfasst, unabhängig vom Preis der Immobilie und dem Umfang des Kaufvertrages, fallen die Kosten des Notars anteilig umso höher aus, je niedriger der Verkaufspreis ist.

Die Rechnung des Notars enthält auch die Grunderwerbsteuern, weitere von Ihnen beanspruchten Leistungen und sonstige, in Ihrem Namen getätigte, Ausgaben. Die Vergütung des Notars ist für gewöhnlich bei Abschluss des Kaufvertrages fällig und ist entweder direkt vor Ort per Scheck oder aber wenige Tage später per Banküberweisung zu entrichten.

Anwaltskosten

Vor allem wenn es um hchpreisige Immobilien geht ist es keine Seltenheit, dass ein Rechtsanwalt für die Abwicklung der Kaufformalitäten hinzugezogen wird. Je nach Absprache berechnet dieser für seine Tätigkeiten ca. 1% bis 2% des im Kaufvertrag ausgewiesenen Kaufpreises, oder aber einen Fixpreis auf Basis des Arbeitsaufwandes.

Maklerhonorar

Es gibt keine allgemeingültigen Regelsätze was das Honorar des Maklers betrifft. Prinzipiell erhält der Makler jedoch sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer der Immobilie einen bestimmten Prozentsatz des Verkaufspreises. In der Gardasee Region ist eine Maklerprovision von 3 bis 4% üblich. Um unschöne Überraschungen oder lästige Streitigkeiten zu vermeiden, ist es ratsam, die Höhe der Provision gleich zu Beginn der Zusammenarbeit mit einer Immobilienagentur festzulegen.

Gutachter

Die nicht allzu hohen Kosten eines Gutachters lohnen sich auf jeden Fall im Anbetracht der Summe, die Sie für eine Immobilie investieren müssen.

Weitere Informationen zum italienischen Steuerrecht

Für alle Aktivitäten wird von jedem einzelnen Kommanditisten eine italienische Steuernummer angelegt. Hierfür ist Herr Dr. Alexander Kritzinger in Bozen zuständig.

Spekulationssteuer

Bitte beachten Sie, dass auf Immobilien, welche innerhalb von 5 Jahren weiterverkauft werden, eine Spekulationssteuer für den Verkäufer fällig wird! Diese wird auf den Mehrwert (plusvalenza) zwischen Einkaufspreis und Verkaufspreis der Immobilie erhoben. Der Verkäufer kann dabei wählen, ob er diesen Pauschal mit  26% versteuern-, oder aber den Gewinn aus dem Weiterverkauf auf die Mehrwertsteuer anrechnen lassen möchte.

Nachzahlung der Grunderwerbsteuer

Immobilienbesitzer, welche eine Immobilie als Erstwohnsitz mit vergünstigtem Steuersatz erwerben und innerhalb von 5 Jahren weiterverkaufen, müssen die Differenz der Grunderwerb- und Mehrwertsteuer zurückzahlen. Für den Fall, dass innerhalb eines Jahres ab Verkaufsdatum eine neue Immobilie mit Erstwohnsitz in Italien erworben wird, wird keine Nachzahlung fällig.

Geldwäschegesetz

Nach Vorschrift des italienischen „Geldwäschegesetzes“ (normativa antiriciclaggio) sind Barzahlungen und Barschecks über 3.000 Euro in Italien strikt verboten (ausgenommen von dieser Regel sind einzig Einzelhändler und Tour Operator welche Ware und Serviceleistungen an im Ausland lebende Touristen von bis zu 10.000 Euro in bar verkaufen dürfen) . Für den Immobilienmarkt gibt es keine Ausnahmeregelung, demnach muss der Zahlungsfluss im Kaufvertrag eidesstattlich (dichiarazione giurata) angegeben werden und kann entweder anhand einer Banküberweisung oder eines Zirkularschecks erfolgen. Achtung: Ab 01. Juli 2020 wird die Grenze für Barzahkungen von 3.000 auf 2.000 Euro gesenkt. Eine Missachtung wird mit Strafen von bis zu 50.000 Euro geahndet.

Allgemeine Steuerpflicht in Italien

Sollten Sie Ihren Erstwohnsitz (residenza) dauerhaft nach Italien verlegen oder dort an mehr als 183 Tagen beruflich Tätig sein, unterliegen Sie automatisch mit all Ihren weltweit erzielten Einkünften der Steuerpflicht in Italien.

Die Steuer ist in Italien Bringschuld, was bedeutet, dass der Steuerpflichtige (contribuente) die Steuer durch eigens zu ermitteln- und fristgerecht abzuführen hat, ohne dass ein Steuerbescheid (cartella delle tasse) ergeht. Da Zahlungsausfälle oder Zahlungsverzüge oft erst viele Jahre später, und dann mit hohen Geldstrafen und entsprechenden Verzugszinsen (interessi di mora), geahndet werden, empfiehlt es sich auf jeden Fall, einen italienischen Steuerberater (commercialista) hinzuzuziehen, welcher diese Arbeit für Sie übernimmt.

Änderungen vorbehalten, diese werden laufend dem aktuellen Stand angepasst.

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